最高法发布司法解释，支持购房者退房退款

　　最高人民于7月23日对外发布的中明确表示，当商品房消费者因房屋无法交付且无实际交付可能，导致购房合同解除时，其请求在房产变价款中支持价款返还的，人民应予支持。

　　受访法律人士认为，在执行异议之诉这一背景之下，最高人民通过对于商品房消费者价款返还权益再次重申，这意味着把购房者的权益摆在了相对优先的位置。这一条款也进一步明确回应了社会普遍关注的购房者“退房难、退款更难”问题。

　　何为执行异议之诉？此次中所提到的执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行解决争议而引起的诉讼。

　　“以银行、开发商、购房者三个主体为例，银行起诉烂尾楼开发商胜诉后，向主张执行相关资产标的。这个时候购房者作为烂尾房屋的拥有者或权益人，就是该执行案件的案外人。当事人就是银行和开发商。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向大河财立方解释。

　　近年来，执行异议之诉案件呈逐年上升态势。长期以来，执行异议之诉缺乏统一裁判规则，导致实践中救济渠道不畅、法律适用尺度不一，甚至出现虚假诉讼等问题。

　　执行异议之诉需要从实体上判断案外人权益能否排除强制执行，亟待通过专门规范进行指引。

　　此次发布的共二十三条，保持与等司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，又助力解决“执行难”。受访人士认为，具体到商品房消费者领域，这让受困于烂尾楼的购房者，在“退房退款”过程中有个新的法律保障。

　　大河财立方对于商品房消费者权益保护，进行了细化、具体的规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件，使商品房消费者权益保护在实践中更具可操作性。

　　举例而言，关于合同解除后已付购房款处理问题。第十二条明确，执行冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民应予支持。

　　长期以来，商品房预售资金监管账户的资金，作为房地产开发项目的重要资金对此，王玉臣在接受大河财立方时表示，这意味着烂尾楼业主“拿回”购房款有了新的渠道与方向。原本只能冻结不能动用的预售资金，在一定条件下可以被用于退还给购房者。但条件相对严格，必须同时满足两个前提条件：第一，案外人已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除。第二，预售资金监管账户有可供执行的钱款。

　　“过去房地产市场领域有一个非常模糊的概念，即‘烂尾楼是归属于谁的’。从此次可以看出，实际上出现了四个权益人，即购房者、银行、房企、债权人。而此次把此类权益人的关系理顺了，也就是购房者为实际权益人，包括银行等属于名义权益人。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方表示，关系理顺了，关于烂尾楼有关的资产处置或拍卖等工作，就具有非常清晰的逻辑和关系了。

　　严跃进表示，“房子是属于购房者。”这是一个朴素的道理。购房者解除了购房合同，自然就理所当然可以退款。那么，退款款项就包括此前已经进入预售资金监管账户的资金，此时可以提取出来退给购房者。而过去很多房子由于被房企做了抵押，从原先法律的角度会被认为是属于银行或其他金融投资者的，导致一些房产被变现拍卖或相关资金流入其他机构，最终导致购房者钱房两空的问题出现。所以此次最高法的解释非常及时，也具有非常好的引导性。