国信证券房地产2024年投资策略：筑底期接近尾声 开工端值得期待

　　取得销售和规模的稳定增长;城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例和“14号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。

　　▍国信证券主要观点如下：

　　2024年展望：销售筑底期接近尾声，2024年销售降幅预计将大幅收窄。

　　值得期待的主要有两个方向：一是高土储/低库存下，开工势能较大，地产新开工预计表现较好，利好代建及开工端建材企业;二是城中村改造，核心是部分城市降低成本的试点能否取得成功。

　　进入2023下半年，高层重磅发声，高能级城市纷纷跟进落地需求端放松政策，但效果微弱。

　　展望2024年，需求端政策仍有较大放松空间，但在“商品房+保障房”双轨制体系这一新的顶层设计下，预计明年需求端政策的放开仍将是逐步的，若能同时扭转居民收入预期和房价上涨预期这两大指标，政策效果或将较为明显。

　　2023年以来，城中村改造被多次提及，结合“14号文”的设计纲领，城中村改造已成为下一阶段房地产行业的重点内容。

　　值得注意的是，本轮城中村改造在任何意义上都无法类比“棚改”，主要难点不是融资问题，而是要看能否通过非市场化手段压低成本。当前需要关注广州作为城中村改造经验最丰富、态度最积极、空间最大、房价最低的一线月发布的改造规划。

　　主要指标预测：开工强、销售承压、竣工弱。

　　1)对2024年格局的判断：2023年延续了供需双弱，需求更弱的格局，成交量下行主因并非供给，当前的土储是充足的，不管2024年需求复苏强度如何，供给都不会对销售构成障碍;2)销售：短期持续承压，在中性条件下预计2024年销售面积为-10%，对应的销售额增速预计为-6%;3)新开工：2023年末待开发土储预计为5.4亿平方米，同比+8%，已开未售面积约为1.5亿平方米，大幅下降约77%，在去化率稳定的情况下，已开未售面积不足必将倒逼开工意愿增强，预计2024年新开工面积为+12%;

　　4)竣工：“保交楼”一次性回补已完成，预计竣工面积将为8.6亿平方米，同比-17%;5)土地：在2024年新开工意愿增强后，开发商将普遍迎来补库存的压力，预计2024年土地出让金将呈前低后高态势，预计全年同比-8%;6)投资：土地购置费预计延续下行至-8.5%，建安投资同比-4.6%，拿地建安双双承压，预计全年-6%。

　　城中村改造进度不及预期、政策落地效果不及预期、房企信用风险事件超预期冲击、行业出现进一步下行的风险。