中信证券：构建住房“双轮驱动” 保障房迈入新阶段

　　中信证券发布研究报告称，当前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况。2023年12月20日，住建部接受新华网时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”。预计保障性住房建设或将进入新阶段。新一轮保障性住房体系分为配售型、配租型两部分，前者是此轮改革的增量看点。该行测算，三大工程平均每年对地产投资的拉动有望超过万亿，能为行业带来可观的增量需求空间。

　　中信证券主要观点如下：

　　2023年12月20日，住建部接受新华网时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”，预计保障性住房建设或将进入新阶段。

　　一方面，当前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，特别是在一二线大城市，房价收入比普遍在20倍以上，导致新市民、青年人住房难题难以解决，保障性住房建设是构建地产新发展模式的应有之义。另一方面，在地产开发行业高速增长的红利大幅消减下，包括保障房在内的三大工程可能是为房企创造增量开发投资的重要

　　新一轮保障性住房体系可以分为配售型保障房、配租型保障房两部分，前者是此轮改革的增量看点。

　　根据各地方政府或政府机构官网，目前，深圳、福州、南宁等部分城市已经开始筹备配售型保障房项目，逐步进入规划建设阶段。虽然配售型保障房的政策细节尚未完全确定，但新加坡模式和深圳等地方经验或可具有借鉴意义。

　　保障对象：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。预计后续政策将确定不同群体的保障面积标准。以新加坡为例，目前已经形成了多层次的住房供应体系，包括出售给中低收入者的不同面积普通组屋、满足中产阶层“夹心层”住房需求的EC公寓等。

　　土地

　　交易限制：实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。新加坡政府近年来不断优化转售市场，且通过二手交易税等形式抑制投机行为。无论是深圳的人才房、安居房，还是新加坡组屋，都只有当满足最低期限后才可出售，同时转让对象也限定为符合条件的同类人群或者是政府回购。

　　金融支持：支持利用住房公积金提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款。以新加坡为例，一是新加坡居民提取的公积金可以用于支付购房首付款，也可以用于偿还购房贷款本息，支付印花税、律师费和其他相关费用;二是除了雇员个人提取外，其账户中其余约80%的公积金主要用于保证HDB住房建设资金需求，以及投资实现增值。

　　关于配租型保障房，公租房已经基本实现对双困家庭的应保尽保，建议重点关注保障性租赁住房建设。

　　保障性租赁住房主要聚焦人口流入多、房价高的城市，后续关键或仍在于解决以下两问题：一是关于“钱从哪里来”，其具有财政和金融的双保障，相关资金

　　风险因素：经济增速下行风险;政策推出力度、执行进度或效果不及预期;保障房建设进度不及预期。