平安证券：短期保障房有望迎一轮建设小高峰 积极关注政策端变化

　　平安证券发布研究报告称，随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲;中期来看，按照“以需定建”的原则，参考厦门保障性商品房经验，建设规模及对商品房市场分流或相对可控，后续需密切关注各地保障房建设规划、资金

　　投资建议：中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等，同时关注物管招商积余、保利物业、代建绿城管理控股、经纪贝壳-W等细分领域龙头。

　　首提“社会性保障房”概念，住房保障体系日臻完善。

　　为解决两大“夹心层”住房保障问题，2006年厦门首次提出“社会性保障房”概念，推出配租的保障性租赁房和配售的保障性商品房，并在2009年出台了全国首部住房保障地方性法规

　　严准入与重管理，配售与回购定价相对合理。

　　厦门保障性商品房采取多级审核公示制度，对5年内拥有房产转让行为等六大类人群限制申请，最大限度让真正需要保障人群受益。基于保本销售原则，按照项目市场评估价45%定价，测算可覆盖项目基准地价及建设成本，且厦门双职工工作5年左右仅靠公积金可基本覆盖70平保障性商品房首付、每月公积金可基本覆盖贷款月供，实现项目资金可平衡、工薪收入群体可负担。从退出机制来看，5年内封闭管理，可申请由政府按照1.43%年折旧率回购，考虑厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合理性;满5年可上市交易，但应当按原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55%缴交土地收益等相关价款。

　　推出规模与申购率受楼市景气度影响。

　　根据以需定建、充分发挥保障性商品房市场调节功能的原则，厦门历年保障性商品房推出规模与商品房市场走势呈现一定负相关。如在2018H1和2021H1楼市走弱后，2019年和2022年社会批次保障性商品房推出规模为0。同时尽管保障性商品房定价仅为评估价的45%，但申请户数仍受楼市景气度影响，如楼市降温的2018年，9000套保障性商品房首批次申请通过仅2835户，有效申购率仅31.5%

　　对商品房市场影响不明显，短期或有所加大。

　　2017-2023年厦门合计推出配售的保障性商品房2.1万套，仅占同期厦门商品房成交套数的6.3%，规模相对有限，加上厦门常住人口持续增加，厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致，并未因保障性商品房政策出台，走出独立行情。根据厦门“十四五”保障性住房建设规划，估算2022-2025年保障性商品房开工规模分别约为1.3万套、2.6万套、1.95万套和0.65万套，按照开工到预售1年估算，随着2023、2024年保障性商品房开工项目逐步入市，短期对商品房市场的分流及冲击或将有所加大。