地产信托从贷款模式转向股权投资

　　中国信托登记有限责任公司（以下简称“中国信登”）近期发布的数据显示，8月新增信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。有分析指出，伴随着房地产信托规模下降以及相关风险提升，信托公司应对房企融资渠道进行重点关注。

　　从2019年二季度开始，投放房地产的资金占资金信托余额的规模开始呈现下滑趋势。截至2021年上半年末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托在资金信托余额占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点，环比降低0.60个百分点。

　　西南财经大学信托与理财研究所所长翟立宏认为，房地产行业调控升级有助于防范金融资源过度集中，避免由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。同时，房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，将更多资金投入经济转型升级的重点领域，更好地发挥信托服务实体经济高质量发展的职能。

　　对于房地产信托未来的发展，华宝证券在今年6月发布的研报中指出，预计后续房地产信托仍面临较大的收缩压力，主要原因有三：其一，“三道红线”政策之下，房企融资规模受限，房地产信托产品的模式需进行升级改造；其二，监管层对房地产信托的监控和限制没有放松，房地产信托产品额度困扰信托公司；其三，受华夏幸福(4.090, -0.09, -2.15%)债务逾期等负面因素影响，信托公司和投资者对于地产信托风险警惕性提高。

　　贝壳研究院统计数据显示，2021年1-7月，房企发债总规模累计约6428亿元，同比下降13%，连续两年下滑，且累计增速达2018年后低点。其中，前7月境内债券融资规模约4395亿元，同比下降约3%；境外方面，前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元，同比降幅达到29%，境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。

　　二是信托公司要关注房企的土储布局和销售回款能力。房地产市场区域分化明显，房企的土储布局直接影响着后续销售回款能力，如重仓西南区域的蓝光、协信等，都因为区域集中度较高且重仓区域市场表现不良，影响了企业经营现金流从而引发信用事件。

　　有分析指出，单纯的信托贷款模式已经不能满足房企的发展需求，信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务，更加关注标准化的产品形式，越来越重视直接融资，以实现做精、做透合作的房企客户，强化合作的黏性。