中央出台救助12家房企文件（中央出台救助12家房企）

　　金融管理部门纾困12家问题房企：资金务必进行封闭管理

　　4月25日，澎湃新闻获悉，近期金融管理部门分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导。

　　据澎湃新闻了解，会议主要针对12家问题房企的纾困进行指导。主要内容包括：AMC可以接收2021年底以前资产用途是土地价款的资产，可以收金融机构暂未纳入不良的贷款，可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款，与关联方合作收购的不纳入重大关联交易。以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理，保证按揭发放。另外，以上的业务资本金按照50%计量，同时要全力支持开发贷，资金务必进行封闭管理。另外，对于四证不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

　　网传的12家房企名单包括世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力地产。据澎湃新闻了解，此次会议并未有房企参会。

　　纾困资金、专班小组、一对一帮扶 多地出台举措“保交楼”

　　“保交楼、保民生、保稳定”，在“停贷事件”出现以来，多地政府积极出台针对问题楼盘的纾困政策。

　　据新京报不完全统计，近期包括河南郑州、开封、洛阳及陕西咸阳、四川遂宁等多个城市的相关政府部门，针对问题楼盘设立纾困基金、推出“一对一帮扶”“一盘一策”等方案，助力问题楼盘风险化解。

　　郑州“AMC 国企”介入问题楼盘盘活

　　从名门翠园烂尾风波到“最高学历楼盘”永威西棠的停工，中部省会城市郑州成为此次“停贷事件”中备受关注的城市。

　　从外部原因来看，郑州去年受到特大暴雨侵袭加之疫情反复，对在建楼盘的施工进度造成了影响；从内部原因来看，郑州楼市走弱、房企销售不佳、本土房企资金链紧张、以融创和阳光城为代表的外来房企“爆雷”等多重原因使得郑州的烂尾楼盘增多。据易居研究院智库中心的数据显示，今年上半年，郑州烂尾面积达到440万平方米，在全国排名第二。

　　在“保交楼、保民生、保稳定”的这场战役中，郑州如何处理这些问题楼盘成为民众关心的焦点。在郑州多个楼盘卷入“停贷事件”后，7月19日，河南郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司双方一致表示，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

　　值得一提的是，河南资产管理有限公司是经河南省人民政府批准设立、银保监会公布名单中具有“经营金融企业不良资产收购处置业务”资质的地方资产管理公司，也就是地方AMC（资产管理公司）的“军”。

　　公开信息显示，自从2017年成立以来，河南资产管理有限公司累计收购不良资产768亿元，帮助河南省内20多家金融机构出清风险，盘活问题楼盘10余个，帮助10余家上市公司、问题企业纾困解围。

　　“河南资产管理有限公司并非是在‘停贷事件’后才临时介入来处理问题楼盘。”河南本地的房地产从业人士告诉新京报，“早些时候，业内就传出AMC要介入郑州本土的‘爆雷’房企和烂尾楼盘。”

　　成立纾困基金有助于解决项目停工问题

　　此次，河南资产管理有限公司“官宣”与河南郑州地产集团有限公司合作，后者为地方国企，纳入国资监管体系，这种“地方AMC 地方国企”联手处置问题楼盘的“重磅”阵容成效将如何？

　　中指研究院河南公司总经理梁波涛指出：“这次郑州地产与河南资产管理有限公司联合成立房地产纾困基金，其目的就是参与问题楼盘的盘活、困难房企的纾困，扭转当下烂尾楼项目频发的市场困境。”

　　“由于烂尾项目类型不一而足，工程进度各项目也不尽相同，烂尾项目成因也是多种多样，所以，必须贴合不同项目的工程进展、项目的具体情况、烂尾原因等进行分门别类的救活。例如，有的项目还有残存货值、有的已经销售殆尽、有的刚开始销售、有的因融资成本造成资金承压等。可以说，烂尾项目最缺乏的就是资金，对烂尾项目的盘活主要就是解决钱的

　　“此次郑州国企联手地方AMC拟设立地产纾困基金的举措，对于房企的具体项目会起到一些好的作用。比如，对于那些由于资金问题导致暂停的项目，通过AMC的方式获得纾困基金可以解决一定的停工问题。但是，解决的项目的总体数量可能会相对有限，因为这是从项目角度解决问题，并不是解决房企本身问题。”58安居客房产研究院张波如是说。

　　事实上，AMC介入处置问题楼盘的做法在今年已经陆续展开。此前，中国信达、中国东方、中国华融和中国长城4家全国性资产管理公司已经出手，主要针对中国恒大、融创中国、世茂集团等在内的12家出险房企进行资产并购、资产重组等。

　　一楼一策、封闭运营 多地出台相应举措

　　今年年初，住建部就把“坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险”作为工作重点之一，并且提出以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

　　随着7月业主“强制停贷”楼盘增多，银保监会先后两次做出回应。7月17日，银保监会有关部门负责人表示，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

　　与此同时，全国各地正加快出台相关政策，推进问题楼盘化解处置工作。尤其是河南省，除了省会郑州市外，包括开封市、平顶山市、洛阳市瀍河回族区、驻马店市正阳县等地均针对问题楼盘出台了相应举措。

　　以开封为例，新京报从河南开封城乡一体化示范区住房和城乡建设局获悉，针对区内的问题楼盘，该局制定了“一楼一策一方案”，针对企业和项目出现的资金问题，通过区国有公司帮助企业融资，加快施工进度，推进“保交楼”工作顺利进行。

　　针对问题楼盘的化解工作，在采访中，河南开封城乡一体化示范区住房和城乡建设局局长张东昌告诉新京报：“以恒大文旅城为例，我们以区主要领导牵头成立专项化解指挥部，指挥部下再设四个专项化解工作组，每个工作组均有县级领导担任组长，有效推进各项工作，成立监管账户，确保所有资金用于后期项目建设；针对项目的具体情况，制定‘一楼一策一方案’，通过区国有公司帮助企业融资，加快施工进度，推进交楼进度。”

　　不止是河南，陕西咸阳、四川遂宁也加快处置问题楼盘的步伐，建立了“一对一帮扶”“一对一挂联”的政策。以四川遂宁为例，遂宁住建局指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作，每一个项目均由一名县（市、区）、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。目前，共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围。

　　此外，山东济南市采取“纾困资金、封闭运营”的方法。7月18日，山东省济南市历城区住房和城乡建设局发布的《区住建局积极推进房地产领域突出问题化解》显示，历城区住建局对全区157个在建房地产项目全面梳理风险隐患，排查出房地产领域突出问题项目共19个，主要涉及延期交房、项目停工、销售宣传、合同纠纷四大类问题。针对风险项目资金紧张的实际情况，在保障资金安全前提下，帮助企业争取市住建局预售监管资金支持，在项目内封闭运行使用，确保项目完成交付，推动项目风险隐患稳妥化解。

　　12家房企9月底前提交降负债方案，具体的政策是什么？

　　2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解此次参加会议的房企包括12家。这2家房企分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。这次会议主要是融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”。

　　这三条红线，一是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；二是房企的净负债率不得大于100%；三是房企的“现金短债比”小于1。 除此之外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。之所以加紧9月底前提交降负债方案。主要原因是因为今年上半年楼市过热。特别是疫情好转之后，3、4、5月，仿佛疫情从来没有来过一样，售楼处的到访、成交逐月上升。

　　从7月份开始就已经有针对楼市的调控，从始至终没有放松过。现在，给了红线房企具体时间表：必须降负债！所以从8月份以来就一直有针对楼市的调控政策。其次就是针对银行的监管。毕竟，资金是开发商的弱点所在。在2020年的8月28日，对碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企将进行融资债务总规模的控制。

　　更重要的是，房企需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 同时，对未达标的企业，，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。上述政策可能将会从2021年1月1日起开始对全行业实施该政策。